כיצד מכנסים ומנהלים אסיפות בעלי דירות בבניין משותף

כינוס אסיפות כלליות

הגורם המכנס את האסיפות הכלליות של בעלי הדירות הינו נציגות בעלי הדירות (הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה). אסיפה כללית צריך שתתקיים אחת לשנה ולא יאוחר מ-15 חודשים ממועד קיום האסיפה הקודמת.

אסיפות שלא מן המניין

פרט לאסיפות כלליות רגילות, ניתן לזמן אסיפות שלא מן המניין. הגורם המכנס אסיפות שלא מן המניין הינו הנציגות, אם היא רואה בכך צורך והיא חייבת לזמן אסיפה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן היחידות לפחות. ניתנה דרישה כאמור, על הנציגות לכנס אסיפה ואם לא כינסה תוך 14 יום ממועד שהוגשה לה הדרישה, רשאים בעלי הדירות שדרשו את האסיפה להועיד את האסיפה.

הודעה על מועד האסיפה

הודעה על מועד אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי הדירות 4 ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט בבית המשותף או בתוכו רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום לאחר שהוצגה (ודהיינו – או שנמסרת הודעה אישית לכל אחד מבעלי הדירות – שאז די ב-4 ימי הודעה מוקדמת, או שתולים הודעה במקום בולט בבניין – שאז יש צורך ב-5 ימי הודעה מוקדמת).

מניין חוקי וסדר יום

רואים אסיפה כללית כחוקית אם השתתפו בה בעליהן של מחצית היחידות, לפחות, בעצמם או באמצעות מיופה כוח. ההודעה על אסיפה כללית יכול שתקבע כי אם לא יהיה נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים (בתנאי, כמובן, שזומנה כדין).

• בהודעה על מועד אסיפה כללית יפורט סדר יומה. בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר היום ובלבד שהודעה על כך תמסר לכל בעלי הדירות האחרים יומיים לפחות לפני מועד האסיפה, בדרך בה נמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.
• האסיפה לא תידון בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הנוכחים הסכימו שהעניין יעמוד בה לדיון.

ניהול האסיפה והצבעות

אסיפה כללית תבחר יו"ר ומזכיר אסיפה. יושב הראש רשאי בהסכמת האסיפה לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה. החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב קולות.

• החלטה המטילה על בעל יחידה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בחוק המקרקעין או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיו לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
• הצבעה באסיפה תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי היחידות הנוכחים, תתבצע הצבעה בקלפי. בהצבעה, לכל בעל דירה קול אחד. היה מספר הקולות שקול בהצבעה, יהיה ליושב הראש קול מכריע.

השתתפות וייצוג באסיפה

כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה ולהצביע בעצמו או באמצעות בא כוח. בא כוח שנתמנה לייצג בעל יחידה יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל היחידה שמינה אותו.

• בעל יחידה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנון אותו תאגיד.
• היה לדירה יותר מבעלים אחד, ימנו הבעלים אחד מהם (או אדם אחר) כבא כוחם. בא הכוח האמור יביא בפני הנציגות כתב מינוי חתום על ידי כל בעלי היחידה.
• יובהר, כי אסיפה שלא זומנה וכונסה כאמור לעיל אינה אסיפה חוקית, על כל המשתמע מכך.
• חוק המקרקעין קובע נושאים ספציפיים בהם נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות או בהם הרוב יקבע לפי חלקו של נכס ברכוש המשותף.